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柏文喜:当前市场环境下商业地产企业的生存与发展之道

  近日,头部房企之一的旭辉成立了商业地产管理总部,引起行业内的关注。媒体在就此问题采访我的过程中,引发了我对当前市场环境下商业地产企业生存与发展之道的思考。

  先来看看为什么旭辉此时成立商业地产管理总部这个问题。

  我认为旭辉此时成立商业地产管理总部,一方面应该是和旭辉持有的商业地产物业总量越来越大,需要成立专门的机构去关注和聚焦商业地产运营管理有关,也就是说和旭辉旗下商业地产总量的不断积累有关。

  另一方面也和当下拿地难度和竞争越发激烈、潜在地块中配套商用物业配比的经营管理难度的提高有关。在当前融资收紧、拿地放缓的情况下,再要维持之前的高周转模式和业绩增长速度的难度加大,如果能够强化商业地产的开发和运营,以精细化管理来提升存量商业地产的收益与价值,就能够在开发性业务趋缓之下对维持企业可持续发展乃至维护公司市值有所帮助。

  旭辉这样体量的头部房企至今才成立商业地产管理总部,这一行为本身在体现企业加强商业地产管理的同时,也表明房企对于商业地产还是不太待见。事实上,从相关数据来看,现阶段TOP50的房企中82%已经布局商业地产,但真正做到成熟阶段的只有2%。

  也就是说,大多数房企的业务版图中商业地产并未获得与住宅开发相提并论的地位。那么,为什么我国的房企不大喜欢作商业地产呢?或者说,对于房企而言,投资与经营商业地产存在什么样的困难与障碍呢?我想如果理解了这一点,也就对如何才能作好商业地产有了基本的理解和认知。

  我国的房企为什么不喜欢作商业地产?这要从两个方面来看。

  第一、从房企的发展路径来看,商业地产一般只是房企开发业务的附带部分,而不是主业。

  房地产行业是国内市场化程度最高和民营资本进入程度最高的行业之一,而进入房地产行业的民营资本在创业之初核心资本一般都极为薄弱, 导致大多数资金都来自外部的市场化融资,进而推高了房企的资金成本。

  因此房企只能选择快速开发、快速销售和快速去化的开发模式和高周转之路,也就自然而然导致了以住宅业务为核心的发展模式。

  这一情形之下,对于城市建设规划强制性要求的商业配比内容, 开发商一般也会尽量将其设计成便于销售的物业形态来力求快速回笼投资。当配套商业面积过大而不得不以集中商业的形式建设时,开发商首先考虑的也是如何建设成更适合散卖的物业形态。

  即使在不能散卖的情况下,开发商也不愿意持有和经营, 而更愿意采取售后回租等形式换取快速的现金回笼,给未来的招商和运营留下较大的隐患。也只有在既不能散卖、 也不能售后回租的情况下,自持和运营才是开发商不得已之下的被迫选择。

  第二、从商业地产自身的特点来看,也不适合依赖高周转模式的开发商持有和运营。

  商业地产作为投资品,投资回报主要是租金及其衍生收入,而租售比自然就成为投资者最为关注的核心指标。在政府控制一级土地开发权的情况下,过高的物业估值推高了租售比,让持有和经营商业地产在现金流方面往往入不敷出。

  行业调查数据表明,一般情况下的租金收入水平连同期银行贷款利息的一半都不到,此外还要承担运营的各项成本和费用,由此给物业持有人带来的现金流压力是不言而喻的。

  另外, 金融牌照的管制也拉低了无风险利率,反过来让商业地产的投资价值更是大打折扣。因此从企业经营角度,尤其是从现金流方面来考量,商业地产都是一个挑战。对于崇尚高周转的房企而言, 商业地产成为挥之不去的累赘,除非情不得已,则不会主动介入。

  就现实情况来看,除了少数具备各种资源优势且在商业模式上能够实现建设阶段的现金流平衡、能够在运营阶段实现以售养租的企业外,一般的房企很少主动涉足商业地产,因此房企所持有的商业地产物业与资产一般都是被动形成的资产留存。

  一般房企的主要关注点都不在商业地产,在其经营定位中商业地产都只是开发性业务的配套和配角,起着配合提升开发性物业去化速度和价格的“跑龙套”的作用。

  至于少数企业喊出的“住宅与商业地产并重”、“销售与持有双轮驱动”的口号,要么只是一种企业愿望的表达,要么就是初生牛犊不畏虎的无知者无畏。

  除了普遍性的运行期经营性现金流难以覆盖各项成本这个问题之外,商业地产的资产流动性也远逊于住宅物业,交易的活跃度较差,导致在融资方面也无法与住宅物业相比。 

  无论是抵押融资,经营性物业贷款还是资产证券化融资,商业地产能够获取的资金规模在逻辑上都无法达到该项资产的当期市值。相对而言,住宅物业不但在尚未建成时就可以预售回款,还可以按照市值来进行交易。

   即使用于抵押融资,因为流动性好过商业地产,住宅物业也能够获取更高的贷款成数。

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