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新城控股利润暴增74%之谜:会计易容利润注水34亿

  “恶魔藏匿人间”,谁也不曾想到,一个身家数百亿的房企老板,竟会干出如此龌龊事来。而其背后的“新城系”,无疑也遭遇了一场风暴,生死悬于一线。

  因董事长王振华身涉极其恶劣的案件,中国排名第八的开发商——新城控股被迅速拖进了风暴中心。新城系三家上市公司遭到“股债双杀”,包括A股上市的新城控股(601155.SH)、H股上市的新城发展(1030.HK)、新城悦(01755.HK)。短短三个交易日,三家上市公司合计蒸发市值逾400亿元。其中,新城控股缩水幅度最大,数额接近180亿元。

  尽管新城控股极力强调王振华涉案是“个人原因”,但毕竟是老板摊上大事,对上市公司的影响在所难免。当然,如果是一家质地良好的公司,就算一时遇到什么突发事件,股价迟早也会涨回来。但如果是一家外表光鲜,实则不堪一击的公司,细微小事或许就能点燃导火索导致全盘崩塌。

  那么,新城控股底色到底如何?长江商报记者梳理其财报发现,这家外表光鲜,内在却危机重重的房企,即便没有此次黑天鹅,或许最终结局也好不到哪里去。

  简单来说,在利润方面,新城控股运用了投资性房地产公允价值变动收益、利息资本支出以及新会计准则的影响等手段对利润进行了适当的调节,注水约34亿。这些手段,引发了监管层的注意。2019年4月初,上交所连发长达7页的事后审核问询函,质疑其利润虚增、关联交易涉嫌利益输送等。随后,新城控股公告回应监管层问询。这份43页的回函内容,在监管规则允许之内,展现出超高财务会计技巧,但也暴露出新城控股百亿利润下的水分。

  今年一季度,新城控股已显露疲态,营业收入43.30亿元,同比下降16.39%,净利润207亿元,较上年同期下降42.63%,扣非净利润1.66亿元,同比下降52.15%。

  更令人担忧的是,如果新城控股今年盈利能力大幅下降,在王振华事件冲击下,临危受命接班人、王振华之子王晓松,要想顺利度过百亿债务危机实属不易。

  改用公允价值计量,利润调节迹象明显

  这似乎看上去是一家很美的公司。

  作为发家于常州的房企,新城控股赶超同行的速度超乎异常——销售额连年翻倍,2018年突破2210亿元,一跃进入全国房企十强,排名第八位。

  不过,新城控股在较为稳重的投资者眼里,却不是个好标的。在一些头部券商研究员看来,新城控股是激进的“骗子”。他们认为,新城控股的排名可以从第二十位上蹿至第八的背后,是超高的财务技巧以及野心。

  近年来,随着新城控股大举扩张,其账面上的净利润也在急剧增长。2016年至2018年,公司实现营业收入279.69亿元、405.26亿元、541.33亿元,同比分别增长18.67%、44.89%、33.58%,对应的净利润(归属于上市公司股东的净利润)为30.19亿元、60.29亿元、104.91亿元,同比增幅为64.42%、99.68%、74.02%。同期,扣除非常性损益的净利润为25.45亿元、50.02亿元、75.97%,增幅为105.07%、96.51%、51.87%。

  利润堪称高速增长,尤其是去年,净利润猛增44.62亿元。新城控股盈利能力真的如此强吗?

  长江商报记者发现,至少在去年,公司净利润存在注水迹象,或者一定程度上来自财务运作。

  从新城控股2018年利润表数据看,净利润122.09亿元,同比大增95.02%,其中,公允价值变动收益27.85亿元,投资收益22.67亿元,两者金额占净利润的41.38%。

  其中,去年新城控股的投资性房地产公允价值变动收益为28.09亿元,同比增长209.02%,占净利润的26.78%。

  投资性房地产公允价值变动收益翻倍增长令人吃惊,引发交易所关注,并发函问询。公司解释称,投资性房产主要为综合性购物中心——“吾悦广场”,是自主投资、开发、建设并运营的商业地产项目,属于重资产投资。去年,新完工的重资产模式运营的吾悦广场共18座,公允价值变动损益为14.64亿元。

  由此可见,并非是新城控股投资的房地产增值了,而是将建成的商业楼盘改用公允价值计量,以此增加账面上的利润。

  年报显示,去年初,新城控股完工投资性房地产151.92亿元、期末为318.39亿元,当期变动166.47亿元,影响当期利润总额21.49亿元。

  长江商报记者梳理上市房企发现,去年,万科、保利、绿地等大型房企对投资性房地产则采用成本法计量。

  合联营企业转子公司获6.77亿收益

  或为了增加净利润,在对关联公司并表方面,新城控股也动了心思。

  在上交所问询函中重点提及,新城控股对多家持股比例超过50%的合(联)营企业未被纳入合并报表,相反,一些持股比例不到50%的合营企业却通过协议约定方式纳入合并报表,令人不解。

  新城控股旗下共有600多家参控股子公司,可谓是儿孙满堂。2018年,新城控股的投资收益为22.67亿元,同比增长321.02%。其中,合营、联营企业转子公司带来了6.77亿元投资收益,占公司2018年归母净利润的6.45%。

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