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合景泰富发力加速 利润大增背后业绩存隐忧

  “就像跑1000米,前面200米跑慢一些,后面500米再冲上去,结果都是一样的,体力消耗却没那么大。”一向“闲适”作风的孔健岷,带领合景泰富经历了一段长跑。

  或许是为了厚积薄发,2007年上市后,合景泰富并没有快速迈进,而是用了六七年时间铺路,将住宅以外的地产业态先做了个遍。

  现如发展到第二十四年,眼看千米已过半,前半段保留力气的合景泰富也开始加速,准备“冲刺”了。

  “未来三年会是爆发期”,这是孔健岷在2018年年初提出的新规划,随即合景泰富发力,不论是规模扩张力度还是销售增速,都在这一年达到峰值。

  被认为“艰难”的2019年,合景泰富步伐稍微放缓了一点,但依旧不时现身土地公开市场,同时进行收购和联营,降低成本获取土储,在销售上寻求突破。

  但规模冲刺也带来了副作用,营收复合增速减慢、经营性现金流连年为负、净负债率不断上升、存货周转率较差等,或许也成了合景泰富的困扰。

  可以看到,过去一年合景泰富试图对症下药,努力平衡资金这条松紧绳。

  另外,孔健岷口中所说的“更重要任务”,或是在暗示合景泰富已经摸索到了新的前进方向。

  利润大增背后

  从2019年上半年的数据来看,合景泰富在营收、净利、毛利指标上均有超一倍的增长,各项财务指标看上去都不错。

  截至2019年6月30日,合景泰富实现收入106.47亿元,同比大增207.4%;权益合并收入约人民币171.10亿元, 同比增长68.7%;毛利约人民币37.31亿元,同比大幅增加246.2%;归属股东净利润59.63亿元,同比增长174.63%。

数据来源:企业年报,观点指数整理

  这一数据比2018年要好看得多,营收增速停滞不前的情况得到了改善;因为较高的净利率,净利润总额也一直保持在高位。

  不过,合景泰富利润的大增,很大程度上得益于投资性物业进入收成期。

数据来源:企业年报,观点指数整理

  查阅财报可以发现,近两年来,合景泰富“其他收入及收益”和“投资物业公允价值收益”的总和占净利润比重大幅增加,尤其是2018年增至109.5%。2019年上半年,该两项收益合共41.94亿元,占比70.33%。

  其中,投资物业公允价值收益净额录得30.55亿元,主要与各区多项可出租商业物业有关。另外投资物业余额也在逐年增长,主要因为近年来公司持有型物业经营规模扩大。

  经营性物业的增长,一定程度上帮助合景泰富守住了利润指标。

  “随着所布局的购物中心、酒店及商场在一二线城市的亮相和运营,经营性收入也逐渐步入成熟期和收成期,预计将在未来两年大幅增长,为集团提供稳定的现金流。”孔健岷曾表示。

  单从上半年看,合景泰富持续性经营收入同比增长51%至人民币10.71亿,成熟商场及木莲庄酒店的经营利润率均达到50%,成熟写字楼经营利润率达到80%。

  此外,在粤港澳大湾区内新开业2家购物中心和4家自营品牌酒店,落地在广州、上海、成都、南宁等一线及强二线城市的八座写字楼也投入运营,为集团提供稳定现金收入。

  相比之下,合景泰富近年来主业物业开发的结算收入表现一般,这跟存货周转率有很大关系。

数据来源:企业年报,观点指数整理

  从存货上看,近4年来合景泰富的存货规模整体呈现上升趋势。继2018年突破550亿后,仍保持上升趋势。

  存货周转效率方面,2016-2018年该数据分别为0.16次、0.18次和0.11次,2019年却依旧表现较差。这主要由于近年来公司土地获取力度较大,且部分新获取项目尚未到达结转阶段;同时,公司商办及酒店物业较多,总资产周转率亦处于较低水平,近三年的总资产周转率分别为0.09次、0.09次、0.05次。

  从反映去化压力指标的“存货/平均预收账款”数值来看,合景泰富面临着较大的去化压力。2018年该数值为8.29,较2017年的12.90下降了35.74%,但仍高于行业3/4位数。

  另一方面,合景泰富的负债开始攀升,资金承压。

数据来源:企业年报,观点指数整理

  2018年开始,合景泰富负债总额增长43.17%至1527.65亿元;截至2019年6月末,同比增32.01%至约1666.08亿元;资产负债率则为82.43%,较2018年同期的80.71%有所上升。

  从负债构成来看,主要由应付合营企业款项、其他应付款及应计款项和有息债务构成。 其中,由于合营企业及项目明显增多,关联方往来款持续增长,应付合营企业款项在近三年的年均复合增长率达35.04%,增长较快。

  值得注意的是,2018年报中披露,应付合营企业款项全部为无抵押、免息且无固定还款期款项,未来该部分款项的回收情况及来源的稳定性并不能得到保证。

  综合来看,目前合景泰富的“资金池”很大程度上靠投资性物业做贡献,此外需要还的债也在不断增加。不过,预收款项较为充足且主要债务以中长期债务为主,短期内偿债压力较小。

数据来源:企业年报,观点指数整理

  另外,合景泰富经营性现金流已连续三年为负。2019年上半年,公司经营活动产生现金流净额为-39.09亿元,较上年末的-22.72亿元有所下降。

  资金松紧绳

  对于合景泰富来说,提高存货周转率、降负债是当前的一项任务。

  想要跨过千亿台阶的孔健岷,2019年提出了850亿销售目标,比2018年多出200亿。

数据来源:企业年报,观点指数整理

数据来源:企业公告,观点指数整理

  可以看到,合景泰富上半年销售有些“失速”,下半年加快了推货节奏,抓住金九银十节点,销售一度同比突增至123.6%,随后于11月份开始降速,单月完成预售额86.31亿元。

  12月份,合景泰富录得预售额为人民币91.96亿元,同比增长57%,全年累计预售总额为861.1亿元。

  从销售区域分布来看,广州作为公司传统优势区域依旧贡献突出;值得一提的是,受益于近年来在杭州的大力布局,杭州项目权益销售金额占比大幅提升,与广州并列为公司最主要的收入来源区域。

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