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中国奥园遭做空:高利润低负债 被疑明股实债上演一出好戏

  近年高速发展的中国奥园遭受做空的冲击

  信贷评级不断提高、跻身上千亿元门槛、二级市场股价再创新高……一系列亮眼表现使得中国奥园成为2019年房产“黑马”,但是发展速度不错的中国奥园最近遇到了一些麻烦。

  3月3日,有匿名人士发布做空报告称,中国奥园以“明股实债”的方式,将数百亿借款通过信托和奥园股权投资基金等关联方,注入到子公司少数股东权益中;隐瞒和低报归属少数股东利润,虚报合约销售和回款金额;违规引入信托贷款,并利用旗下金融平台为母公司项目融资。

  那事实的真相到底如何?

  千亿房产子公司贡献九成业绩

  2019年,中国奥园首次突破千亿规模,正式迈入千亿“俱乐部”。而2015年时,公司的合同销售额仅不到200亿,是过去几年增长速度最快的房地产企业之一。

  《每日财报》了解到,奥园集团是中国奥园旗下最大的子公司,负责中国奥园内地房地产项目的运营。事实确实如此,奥园集团基本贡献了中国奥园的绝大多数利润。

  数据显示,2014年到2018年,奥园集团的签约销售金额分别为91.4亿元、95.07亿元、191.39亿元、404.62亿元和814.93亿元,而中国奥园的合同销售分别为122.23亿元、151.71亿元、256.02亿元、455.9亿元和912.8亿元。

  可以看出,奥园集团的签约收入占比已经从几年前的70%左右飙升至90%左右,贡献了近九成的销售利润。与此同时,2014-2018年,奥园集团归属母公司股东的净利润为5.99亿元、11亿元、11.08亿元、17.12亿元和34.69亿元,而中国奥园不含少数股东权益的净利润分别为7.83亿元、8.12亿元、8.81亿元、16.4亿元和24.09亿元。

  换句话来说,子公司的净利润远超上市公司,并且这种差距在2018年明显拉大。

  高速扩张负债率一直保持低位

  过去几年,中国奥园的业绩可谓增长迅猛。2016年至2018年,中国奥园合同销售额分别为256.02亿元、455.9亿元、912.8亿元,三年间复合年增长率达89%。

  2019年,中国奥园实现合同销售额1180.6亿元,同比增长29%。

  值得注意的一点是,与其他房企高速增长伴随高杠杆高负债的现象不同,在高速扩张的同时,中国奥园净负债率却一直保持稳定。

  据《每日财报》统计,截至2019年中期,中国奥园净负债率为64.2%。2016年到2018年,中国奥园净负债率为分别为50.7%、51.0%、59.8%。作为一家千亿房产,中国奥园的净负债率水平无疑是非常优秀的。

  但是从中国奥园的少数股东权益规模来看,公司的负债或许并非如此。因为在中国奥园增加的股东权益中,归母股东权益并没有明显的增长。

  公司归母股东权益从2014年的77.19亿元,到2018年的118.72亿元,再到2019年上半年的33.97亿元,一直都没有实现翻倍的增长。

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