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益田集团沉浮录:吴群力与“神盘”缠斗十年

  对于现年61岁的吴群力来说,2020年的开局或许喜忧参半。

  被称为“深圳史上最难旧改”的木头龙社区城市更新项目已于3月正式开工,总投资177亿元。该项目的顺利推进,意味着益田集团的项目回报期终于要到了。

  从2007年进驻至今,益田集团与业主已经打了13年的交道,2016年底该项目签约率近98%,而剩下的2%在此后三年时间陷入拉锯战,直至政府通过征收方式,才让未签约的4户业主最终确认。据益田集团方面透露,自2011年7月启动过渡期租金补偿支付开始,累计为木头龙旧改支付的金额已超过10个亿。

  而另一方面,受疫情影响,益田集团在深圳的商业标杆之作益田假日广场一季度营收遭受重创。2017年,益田以“益田假日广场”作为基础资产抵押,发行了深交所首单CMBS,融资53亿元。

  来自信达证券的公告显示,2020年一季度该标的物业经营收益预测值约1.31亿元,而对应期间实际归集经营收益仅约2593.3万元,较预测值减少80.18%,两者差额达1.05亿元。根据约定,益田集团和深圳市益田假日广场有限公司承担差额支付义务及连带责任担保。

  上述两个项目见证了益田集团当初在深圳市场的风头无两,也见证了益田集团在这十年时间的跌落。

  二次转型中倒退

  1996年,从房地产中介行业中积累了资本的吴群力创办益田集团切入房地产开发环节,其通过群伟实业持有益田集团46.8%的股权。与大部分深圳本土房企主力住宅产品的发展路径不同,在企业成立的第6年,吴群力以商业地产为突破口谋划益田集团的第一次转型,首个项目就是位于深圳南山区的益田假日广场,其于2008年正式开业。

益田集团的股权穿透图

  以此为原点,益田集团进行全国性扩张,截至2018年底,其持有的商业和酒店建面合计34.58万平方米,在如今的板块比重中,商业资产占集团比例高达八成。

  2015年,益田集团提出第二次转型,分别针对旅游商业、智慧地产及文化产业制定发展战略,构建起六大战略版图。不过,这次多元化转型至今难以全面开花。

  中诚信证评的报告显示,2018年益田集团实现营收39.88亿元,同比增长20.27%,来自房地产、商业、酒店板块的收入分别为27.08亿元、8.57%、3.92亿元,金融板块未产生收益,文化教育、健康产业及新型产业板块的收入合计占比仅为0.8%。

  营收主力的房地产板块近年来发展也十分缓慢。2018年,益田集团签约销售额为8.89亿元,相较2017年下降55.82%。年内新增土储、新开工面积、当期竣工面积均为0;截至2018年末,其在建项目2个,在建面积25.51万平方米,与2017年持平。

  从财务状况来看,2015年其资金面已显紧张,当年经营性现金流净额为-6.36亿元;2017-2018年,益田集团的经营性业务利润分别为-6.93亿元、-2.27亿元。资产负债率也逐年上升,2016年6月末其资产负债率为63.18%,而截至2019年3月末,该指标已上升了近10个百分点至73.13%。

  资金压力之下,益田集团寻求多种“补血”渠道,除前述的53亿融资外,用益信托网显示,2015年起益田集团有多笔信托融资,最高收益在6.8%至11%之间。益田集团还曾于2016年寻求发行36亿公司债,但未能成功。

  此外,出售项目也成为“回血”手段;在益田集团2018年近40亿元的营收中,就有15.7亿元来自土地收益权转让收益,占比超过39%,接近四成。

  与合作伙伴缠斗超过10年

  从创立至今24年,吴群力曾经很自豪于益田集团在经营中的毅力以及诚信,其曾表示,“我们一直信守合约,从未和任何一家合作伙伴打过一场官司或有过什么经济纠纷。”不过,这句话早已不适用。

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